Який ринок маємо сьогодні і який матимемо завтра. Інтерв’ю СЕО Інвестиційної компанії INTELEVRAZ для журналу “ЗЕРНО”

Юрій Дячук, CEO Інвестиційної компанії INTELEVRAZ, експерт

Базою для експертизи земельного ринку та ситуації в АПК України є 10-річний досвід нашої компанії, «ІНТЕЛЄВРАЗ» – інвестиційний бутік, рідкісна й незвична форма в наших реаліях. Ми спеціалізуємося на залученні інвестицій, як українських, так і зарубіжних, в українську економіку. Ще до створення компанії і на перших етапах її існування ми брали участь у купівлі дрібних господарств та об’єднанні їх у холдинги. Ринок був іншим, я пам’ятаю часи, коли в кукурудзяному пасі право оренди коштувало 150 дол/га, потім зросло до 500, потім до 1000. Були й пікові моменти, були й періоди падіння. Останнім часом я спостерігаю коливання від 700 до 1000 дол/га, залежно від зони.

Бутікових компаній вкрай мало, оскільки вони стоять на багаторічному досвіді, великій кількості кейсів. Ми перетиналися на цьому ринку з компаніями «великої четвірки», які, здебільшого, виконують аудит для великих гравців і потім доволі професійно оперують їх активами, оскільки добре орієнтуються, з чим мають справу. В цій діяльності важливо, щоб власник і радник однаково розуміли ціну активу. Нам траплялися ситуації, коли власник не розумів ціни свого підприємства, занижував її, а останнім часом, навпаки, частіше бувають випадки, коли власник ціну завищує. Все це нормальні реалії ринку. Ринок не є публічним, він доволі закритий, і реальні угоди не афішують вартість. Складно визначити, яку вартість має земля, а це ключовий фактор оцінки бізнесу у рослинництві. Вигідність співпраці з нами для продавця полягає в тому, що ми знаємо всіх інтересантів в зоні діяльності підприємства, знаємо репутацію людей, які продають бізнес, – це перевага для покупця. Коли ми готуємо інформацію для покупця, ми надаємо йому знеособлені дані і лише після того, як підписуємо угоду конфіденційності, відкриваємо імена осіб. Продавця ми позбавляємо необхідності особисто комунікувати з покупцем, це важливо, коли угода відбувається між сусідами. Наше завдання – продати за максимально ефективну ціну.

Зараз ринок в очікуванні. Хоча, гадаю, ситуація з COVID19 не вплинула на сільгоспвиробників. Так, є падіння, пов’язане з унікально безсніжною зимою, це вплинуло на озимі культури, низькими запасами вологи, але цикли аграріями чітко дотримані, вони працюють за графіками. Що стосується ярих культур, кукурудзи та соняшника, урожайність буде хороша, а по деяких регіонах – пікова. Ринок злиття й поглинань, mergers and acquisitions, M&A, перед прийняттям закону про ринок землі зупинився. Люди не розуміли, як діяти, була купівля лише кількох лотів у зоні присутності або обмін, ми й самі інвестували в агробізнес і продали його у квітні. Але після прийняття закону ринок рушив. Інтерес тільки зростає, в умовах нестабільності рослинництво дуже привабливий сегмент. Відсутність гучних угод ще не говорить про колапс, угоди на ринку землі – не те, що відбувається миттєво. Зараз відбувається угода, яка не афішується, люди зайшли в управлінські процеси компанії з іншої компанії, і угода буде закрита на земельний банк понад 20 тисяч гектарів обробітку. На ринку вже були продані компанії і у 4 тисячі га, і у 5 тисяч вже після прийняття закону. І у нас є у портфелі продаж компанії з земельним масивом понад 5 тисяч га, і доволі високий інтерес спостерігається, все це фактори пожвавлення ринкових процесів. На ринок не вплине вартість прав оренди, вона не зростатиме й не падатиме. Хоча це єдиний спосіб здійснювати купівлю масивів з великою консолідацією. Інакше доведеться скуповувати дрібні клаптики землі. А люди, які створять умови для купівлі консолідованих земель, зможуть забезпечити 50-100% ефективність вкладених інвестицій.  

Відкритий ринок запустився з купівлі земель, які надавали учасникам АТО. Зараз він не зростає і стоїть на місці, але доступ до нього має обмежене коло інвесторів в регіонах, хто безпосередньо знає, де ця земля. Цей сегмент ринку значно пожвавиться після 2021 року, люди розглядатимуть його як інвестиційний актив або додаток до пенсії. Зараз вони налаштовуються на це. Відбудеться і вихід на ринок певної кількості людей, які сьогодні не володіють інформацією про існування ринку земель учасників АТО, про угоди емфітевзису, і це спричинить зростання ціни на 30-40%. В перший рік ми будемо фіксувати ціну 2000-2500 доларів за гектар. А от 2024 року очікуємо подвоєння ринку. Для консолідованих лотів землі буде відкрито фінансування, зараз велика кількість банків шукають шляхи на цей ринок, щоб зайти з великим капіталом кредитування. Буде певний бум, буде й бульбашка, як завжди в часи відкриття фінансування.

Модель поведінки сільгоспвиробника – знайти інвесторів, які допоможуть йому викупити землю і продовжити діяльність по вирощуванню культур. Тому що викуп землі для аграрія може виявитися катастрофічним, він зможе викупити 30% землі, яку обробляє, і ці кошти давно у нього акумульовані. Минулого року зупинився ринок купівлі агротехніки, сільгоспвиробники оптимізувалися. Але на решту земель треба буде шукати партнера, інвестора. Важливо також стримати ринок оренди, яка невпинно зростає у вартості. Цей фактор має поріг економічної доцільності, про що орендодавець, зрозуміло, не думає. Рекордний врожай у світі може зробити орендні землі збитковими. Аграрії мають складний доступ до фінансування, воно в Україні дуже дороге, і навіть зниження облікової ставки НБУ до 6% не зумовило здешевлення кредитів. Кажуть, у США ще вища ціна оренди землі, але я деяких фермерів з США бачив і в Україні в якості покупців агрокомпаній, – маржинальність при високій оренді настільки низька, що вони шукають в інших країнах можливостей заробляти. Їх багато і в Латинській Америці. Хоча з приходом капіталу вартість оренди землі ще підросте.

Підвищення курсу долара для аграрія – плюс, тому що більшість cost у нього зафіксована у гривні, а урожай реалізується у прив’язці до валюти. Аграрію страшна не слабка, а сильна гривня, такі економічні реалії. При зниженні курсу собівартість у аграрія зростає. Залишаються проблеми з обіговими коштами, які не можна закрити через нерозвинену фінансову культуру, відсутність заставного майна. В такій ситуації аграрій повинен чітко визначити для себе, якого розміру лот він хоче залишити, як якір, для виробничої бази та ефективної діяльності. Насправді ці суми у аграріїв вже є, адже вони розраховували, що ринок буде введено раніше і припинили інвестування. На решту площ треба шукати фінансових партнерів, які зацікавлені у придбанні земель та передачі їх в оренду. Для багатьох – це додаткові можливості. Можемо очікувати ще й трансформації великих холдингів із запуском ринку землі, адже ринок не передбачає існування великих моделей із власним земельним банком. Холдинги також припасовуватимуть свою структуру до ринку з обмеження 10 тисяч гектарів в одні руки.

Звісно, головна складність для аграрія – потреба самостійно приймати доленосні рішення. Тут і може стати в пригоді досвідчений радник, консультант, інвестиційний бутік з репутаційним капіталом, з цінностями, які поділяє кожний працівник, – добропорядність, чесність, вигідність діяльності для клієнта, логіка та здоровий глузд. Щоб будь-яка економічна дія була скерована на користь людині і на користь Україні.