«Рынок земли и его правила должны создавать мы сами»

Юрий Дячук, СЕО Инвестиционной компании INTELEVRAZ

Автор: Юрий Гончаренко

ОТ РЕДАКТОРА. Мой заместитель пожаловался: говорил с фермером, а тот говорит, что ничего для себя во втором номере журнала не нашел, там прогресс и передовые технологии, а ему интересны вопросы земельного рынка, что будет с землей …
Этот вопрос интересует всех.
Поэтому мы снова обращаемся за экспертизой к СЕО Инвестиционной компании INTELEVRAZ Юрию Дячуку, специалисту и практику земельного рынка.

— Недавно мы говорили, что рынок земли начинается с песчинок по 2 га и растет к камням 100 га …
— Камешков, я бы сказал.

— И нам следует ожидать появления на рынке огромного количества собирателей камней?
— Невероятного количества. Спекулянты, прямые инвесторы – их будет безумное количество. Интерес к этому рынку гораздо выше, чем возможности по удовлетворению потребностей интересантов рынка. Мы четко видим, что земли на продажу будет намного меньше, чем желающих ее купить.

— Это прямой путь к росту цен.
— Да, люди будут готовы к более низкой доходности, чтобы войти в эту инвестицию. Для продавцов это хорошо. Какие еще преимущества первичного рынка? При первой продаже будет минимальное или отсутствующее налогообложения. От 0 до 1%. Законодатель заложил механизм, позволяющий сформировать налоговую базу, показать реальную цену сделок, ввести безналичные расчеты и в дальнейшем продавать, но уже с налогообложением 6,5%.

— Это логично и нормально.
— Однако это налогообложение повлечет за собой рост цены в дальнейших операциях.

— Я не думаю, что 6,5% будут иметь существенное значение. Мне кажется, что рынок способен на прыжки гораздо больше.
— 6,5% – это планка, чтобы остаться «на нуле», а рост цены, конечно, будет больше. Люди, которые сейчас обрабатывают эту землю, фермеры, агрокомпании имеют преимущество, поскольку смогут купить участки по первоначальной цене или продать свое право на первоначальную цену. Это не просто право купить, это попытка заинтересовать в том, чтобы заключить договоры аренды с новыми владельцами, при этом не поднимать цену аренды. Это имеет значение для оценки земли, здесь будет работать цена аренды на текущий день. Сначала полезет вверх стоимость земли, а потом потянет за собой стоимость аренды. Инвестор будет пытаться улучшить доходность своей инвестиции …

— Сейчас ассоциации фермеров выступают с тревожными сообщениями, фермеры не смогут выкупить землю, которую обрабатывают: нехватка средств, у всех страшный неурожай, все в кредитах …
— Частично они уже выкупили землю. Когда землю предоставляли участникам АТО в собственность с правом продажи, кто-то эти земли покупал. Большинство этих земель выкуплена.
Чаще всего земля выкупалась фермерами, которые еще и находили земли для участников АТО, способствовали её выделению и потом покупали. Участники АТО получали деньги, которые хотели получить. Практика показывает, что фермеры уже зашли в этот рынок.
Львиная доля этого рынка останется за фермерами, хотя часть хозяев может не иметь ресурса для выкупа. Такие фермеры всегда могут найти себе инвестора, который сможет войти со средствами в землю и сдать фермеру в долгосрочную аренду.
Однако если у фермера есть деньги и заработок, он способен сделать свой бизнес более устойчивым, и все хорошие хозяева будут пытаться это сделать. Более остро проблема стоит для холдингов, поскольку они не смогут при тех объемах, которые обрабатывают, выкупить множество стогектарных лоскутков, даже если покупать на сотрудников, на которых будут оформлять кредиты … Это очень рискованный процесс заставить людей покупать землю и держать их обязательствами … Я скептичен в этом плане.

— Какие прогнозы относительно продажа иностранцам украинской земли? Ведь мы знаем, что по законодательству это невозможно, по ментальным настроениям тоже. Однако же бизнес всегда просачивается в щели.
— Пока мы не видим ни одной информационной атаки по подготовке референдума по этому вопросу. Да и зачем иностранцам рынок по 100 гектаров?! Это сделано для фермеров, сейчас у них есть возможность за три года приобрести себе землю. Учтем цикличность сельхозбизнеса. В прошлом году урожайность была низкой, но цены были очень высокими, и у многих заработок с гектара был выше, чем при хорошем урожае и низких ценах. Однако и расходов было меньше, меньше вывезенных из поля машин, дешевле логистика по объему. А цена выше. Для фермера рынок земли – это способ найти себе партнера в бизнесе. Инвесторы порой не входят в сельхозбизнес из-за того, что не понимают его и не видят, кто будет руководить инвестициями.

— Так это с каждым бизнесом, и с журнальным также …
— Да, с каждым специализированным бизнесом проблема у финансистов. Однако это хорошее время для новых партнерств.
Если у сельхозпроизводителя недостаток средств для выкупа своей земли, он может привлечь на предприятие финансового партнера, продать часть предприятия и на кэш-аут купить землю, которую себе же сдать в аренду.

— То есть это период подъема управляющих компаний?
— Именно так, профессиональные эффективные управляющие компании будут чрезвычайно интересны на рынке, этот его сегмент совершенно не развитый, но он будет отлично развиваться.

— Как и рынок продажи корпоративных прав?
— Да. Если раньше инвестор считал: зачем покупать агрокомпанию, когда можно дождаться рынка земли и купить землю? – сегодня он видит, что без фермера это сделать крайне трудно.
И все считали, что стоимость корпоративных прав тоже будет снижаться. Ситуация оказалась такой, когда все видят, что корпоративные права агропредприятий с долгосрочными соглашениями аренды земли сильно недооценены.
Их стоимость будет расти. У нас появится более транспарентный рынок прав аренды земли. На нем будет играть роль не пайщик с двумя гектарами, а инвестор, у которого есть камни или глыбы, и рынок станет более цивилизованным. Здесь образуются риски для сельхозпроизводителей. В каком состоянии приняли землю?
В каком вернули? Какие анализы государственные службы делают, но делаются они по диагонали полей раз в пять лет. Есть единичные случаи обращений в суд из-за ухудшения качества земель. Если это будет земля инвестора, он тщательно заботиться о том, как она эксплуатируется соблюдаются севообороты, в каком состоянии земля сдана и в каком состоянии возвращена.

— А все же, ваше отношение к продаже земли иностранцам?
— Независимо от моего отношения, мы должны сами сформировать рынок земли, отработать на нем правила и только потом рассматривать вопрос об участии иностранцев.
Хотя не в них дело. Здесь вопрос: допускать к рынку земли большой капитал. Допускать на рынок пенсионные фонды, которым важен рынок земли в больших массивах. Это дискуссионный вопрос. Допуск крупного капитала выгоден продавцу, цены будут расти. Однако мелкие инвестиции гораздо полезнее для нашей земли, для ее сохранения, для повышения ее стоимости как актива. Огороды всегда качественнее обработаны, чем коммерческие поля.
Рынок фермеров — здоровый, и даже если мы запустим сюда иностранных фермеров, это тоже на пользу земли. Однако если мы откроем доступ крупному капиталу, возможные негативные моменты. Надо взвешивать: поднимать стоимость земли или бороться за качество наших почв. Сейчас вопросов гораздо больше, чем ответов. Однако рынок даст ответы на все.

— Но хорошо ли это? Где же здесь мы в этой конструкции? Рынок будет творить бог знает что, а мы будем наблюдать?
— Во избежание таких прецедентов нужно создавать регулятор, такой, как работает во Франции.

SAFER (организация, созданная фермерами совместно с государством, которая контролирует стоимость и прозрачность каждой сделки по продаже земли, соответствие ее законодательству и интересам территорий и дает право участникам заключить сделку. — Ред.)?
— SAFER. Если мы создадим такой регулятор, мы автоматически снизим стоимость наших земель. Здесь вопрос приоритетов, это политический вопрос …

— Худший вариант — завести в рынок политический вопрос. Будем надеяться, что нам хватит ума пройти начальный этап без этого.

Источник: журнал «ЗЕРНО», 2021 №4 (181)

+

Новости из той же категории

Другие новости, которые могут вас заинтересовать

Песчинки, камни и глыбы земельного рынка

Песчинки, камни и глыбы земельного рынка

Рынок земли беспокоит всех, как беспокоит всех явление, которого никто не видел и о котором никто ничего не знает точно. Как в фильме ужасов. Пока ужас на экране не появится, все замирают и...

читать далее
Передчуствие рынка

Передчуствие рынка

​Разговариваем с CEO Инвестиционной компании INTELEVRAZ Юрием Дячуком ─ Высокие цены на зерно всегда останавливают процессы продажи корпоративных прав фермерских хозяйств. Поэтому на западе Украины...

читать далее
Продал агробизнес: куда вложить деньги

Продал агробизнес: куда вложить деньги

2020 год многим аграриям запомнился прежде всего экстремальными погодными условиями и полной неопределенностью на рынке. Многих фермеров, мягко говоря, разочаровали результаты сезона, несмотря на...

читать далее

Доверьтесь команде профессионалов в мире недвижимости и инвестиций

Получить ранний доступ к проектам и новостям


Контакты


ГЛАВНЫЙ ОФИС

Бизнес Центр Кияновский,

Кияновский пер. 3-7, оф. 220

ТЕЛЕФОН   +38 (044) 272-34-27