“Ринок землі та правила на ньому повинні створити ми самі”

Юрій Дячук, СЕО Інвестиційної компанії INTELEVRAZ

Автор: Юрій Гончаренко

ВІД РЕДАКТОРА. Мій заступник поскаржився: говорив із фермером, а той каже, що нічого для себе в другому номері журналу не знайшов, бо там прогрес і передові технології, а йому болить питання земельного ринку, що буде з землею…
Це питання цікавить усіх.

Відтак, ми знову звертаємося по експертизу до СЕО  Інвестиційної компанії INTELEVRAZ Юрія Дячука, фахівця і практика земельного ринку.

– Нещодавно ми говорили, що ринок землі починається з піщинок по 2 га і росте до каменів 100 га…

– Камінчиків, я б сказав.

– І нам слід очікувати появи на ринку величезної кількості збирачів каміння?

– Неймовірної кількості. Спекулянти, прямі інвестори – їх буде шалена кількість. Інтерес до цього ринку набагато вищий, аніж можливості із задоволення потреб інтересантів ринку. Чітко бачимо, що землі на продаж буде набагато менше, аніж охочих її купити.

– Це ж прямий шлях до зростання цін.

– Авжеж, люди будуть готові йти на нижчу дохідність для входу в цю інвестицію. Для продавців це добре. Які ще переваги первинного ринку? При першому продажу буде мінімальним або відсутнім оподаткування. Від 0 до 1 %. Законодавець заклав механізм, який дає змогу сформувати податкову базу, показати реальну ціну угод, запровадити безготівкові розрахунки й надалі продавати, але вже з оподаткуванням 6,5 %.

– Це логічно й нормально.

– Проте це оподаткування потягне за собою зростання ціни в дальших операціях.

– Я не думаю, що 6,5 % матимуть істотне значення. Мені здається, що ринок здатний на значно більші стрибки.

– 6,5 % – це планка, щоб залишитися «на нулі», а зростання ціни, звісно, буде більшим. Люди, які зараз обробляють цю землю, фермери, агрокомпанії мають перевагу, оскільки зможуть купити ділянки за первинною ціною або продати своє право на первинну ціну. Це не просто право купити, це зацікавлення в тому, щоб укласти договори оренди з новими власниками, при цьому ціну оренди не піднімаючи. Це має значення для оцінки землі, тут працюватиме ціна оренди на поточний день. Спочатку полізе догори вартість землі, а потім потягне за собою вартість оренди. Інвестор намагатиметься поліпшити дохідність по своїй інвестиції…

– Зараз асоціації фермерів виступають з тривожними повідом­леннями, що фермери не зможуть викупити землю, яку оброб­ляють: брак коштів, у всіх страшенний неврожай, усі закредитовані…

– Частково вони вже повикупали землю. Коли землю надавали учасникам АТО у власність з правом продажу, хтось ці землі купував. Більшість цих земель викуплена.

Найчастіше земля викуповувалася фермерами, які ще й знаходили землі для атовців, сприяли її виділенню й потім купували. Атовці отримували гроші, які бажали отримати. Практика свідчить, що фермери вже зайшли в цей ринок.

Левова частка цього ринку залишиться за фермерами, хоча певна частина господарів може не мати ресурсу для викупу. Такі фермери завжди можуть знайти собі інвестора, який зможе увійти з коштами в землю і здати фермеру в довгострокову оренду.

Проте якщо у фермера є гроші й заробіток, він здатний зробити свій бізнес більш стійким, і всі добрі господарі намагатимуться це зробити. Гостріша проблема для холдингів, оскільки вони не зможуть при тих об’ємах, які оброб­ляють, викупити безліч стогектарних клаптиків, навіть якщо купуватимуть на співробітників, яких будуть закредитовувати… Це дуже ризикований процес змусити людей купувати землю і тримати їх зобов’язан­нями… Я скептичний у цьому плані.

– Які прогнози щодо продажів іноземцям української землі? Адже ми знаємо, що за законодавством це неможливо, за ментальними настроями теж. Проте ж бізнес завжди просочується у шпарини.

– Поки що ми не бачимо жодної інформаційної атаки щодо підготовки референдуму з цього питання. Та й навіщо іноземцям ринок по 100 гектарів?! Це зроблено для фермерів, зараз у них є можливість за три роки придбати собі землю. Врахуємо циклічність сільгоспбізнесу. Торік урожайність була низькою, але ціни були дуже високими, й у багатьох заробіток з гектара був вищим, ніж при доб­рому врожаї та низьких цінах. Однак і витрат було менше, менше вивезених з поля машин, дешевша логістика за обсягом. А ціна вища. Для фермера ринок землі – це спосіб знайти собі партнера в бізнесі. Інвестори почасти не входять в сільгоспбізнес через те, що не розуміють його і не бачать, хто керуватиме інвестиціями.

– Так це з кожним бізнесом, і з журнальним також…

– Авжеж, з кожним спеціалізованим бізнесом є проблема у фінансистів. Проте це добрий час для нових партнерств.

Якщо в сільгоспвиробника нестача коштів для викупу своєї землі, він може залучити в підприємство фінансового партнера, продати частину підприємства й на кеш-аут купити землю, яку собі ж здати в оренду.

– Тобто це період піднесення керуючих компаній?

– Саме так, професійні ефективні керуючі компанії будуть надзвичайно цікавими на ринку, це абсолютно нерозвинений його сегмент, але він буде напрочуд бурхливо розвиватися.

– Як і ринок продажу корпоративних прав?

– Так. Якщо раніше інвестор вважав: навіщо купувати агрокомпанію, коли можна дочекатися ринку землі й купити землю? – сьогодні він бачить, що без фермера це зробити вкрай важко.

І всі вважали, що вартість корпоративних прав теж буде знижуватися. Ситуація виявилася такою, коли всі бачать, що корпоративні права агрокомпаній з довгостроковими угодами оренди землі сильно недооцінені.

Їх вартість зростатиме. У нас з’явиться більш транспарентний ринок прав оренди землі. На ньому гратиме роль не пайовик із двома гектарами, а інвестор, у якого є камені або брили, і ринок стане цивілізованішим. Тут утворюються ризики для сільгоспвиробників. У якому стані взяли землю?

В якому повернули? Якісь аналізи державні служби роблять, але робляться вони по діагоналі полів раз на п’ять років. Є поодинокі випадки звернень до суду через погіршення якості земель. Якщо це буде земля інвестора, він ретельно дбатиме про те, як вона експлуатується чи дотримуються сівозміни, в якому стані земля здана й у якому стані повернута.

– А все ж таки, ваше ставлення до продажу землі іноземцям?

– Незалежно від мого ставлення, ми повинні самі сформувати ринок землі, відпрацювати на ньому правила й лише потім розглядати питання про участь іноземців.

Хоча не в них справа. Тут питання: чи допускати до ринку землі великий капітал. Чи допускати на ринок пенсійні фонди, яким важливий ринок землі у великих масивах. Це дискусійне питання. Допуск великого капіталу вигідний продавцю, ціни зростатимуть. Проте дрібні інвестиції набагато корисніші для нашої землі, для її збереження, для підвищення її вартості як активу. Городи завжди якісніше оброблені, ніж комерційні поля.

Ринок фермерів – здоровий, і навіть якщо ми запустимо сюди іноземних фермерів, це теж на користь землі. Однак якщо ми відкриємо доступ великому капіталу, можливі негативні моменти. Треба зважувати: піднімати вартість землі чи боротися за якість наших ґрунтів. Зараз питань набагато більше, ніж відповідей. Проте ринок дасть відповіді на все.

– Та чи добре це? Де ж тут ми в цій конструкції? Ринок буде творити бозна-що, а ми спостерігатимемо?

– Для уникнення таких прецедентів потрібно створювати регулятор, такий, як працює у Франції.

– SAFER (організація, створена фермерами спільно з державою, яка контролює вартість і прозорість кожної угоди з продажу землі, відповідність її законодавству й інтересам територій і надає право учасникам укласти угоду. – Ред.)?

– SAFER. Якщо ми створимо такий регулятор, ми автоматично знизимо вартість наших земель. Тут питання пріоритетів, це політичне питання…

– Найгірший варіант – завести в ринок політичне питання. Будемо сподіватися, що нам вистачить клепки пройти початковий етап без цього.

Джерело: журнал “ЗЕРНО”, 2021 №4 (181)