Продал агробизнес: куда вложить деньги

Юрий Дячук, СЕО Инвестиционной компании INTELEVRAZ

2020 год многим аграриям запомнился прежде всего экстремальными погодными условиями и полной неопределенностью на рынке. Многих фермеров, мягко говоря, разочаровали результаты сезона, несмотря на рост закупочных цен на сельхозпродукцию. В итоге количество предложений продажи аграрных бизнесов значительно возросла, особенно в Южном и Восточном регионах Украины.

Что же делать владельцу сельскохозяйственного предприятия, который решил продать свое дело, как и куда вложить вырученные средства – в интервью с CEO Инвестиционной компании INTELEVRAZ Юрием Дячук и Партнером Инвестиционной компании INTELEVRAZ Валентиной Гречкой.

Как часто в вашей практике приходится сталкиваться с продажей агробизнеса или его части?

Юрий Дячук (Ю.Д.): В этом году таких предложений очень много, особенно на юге и в центральной части Украины, которые пострадали от засухи. В Западной Украине, где климатические условия лучше, таких предложений меньше. Но на аграрном рынке ситуация обычно очень изменчива: в этом году в определенном регионе засуха, в следующем – более или менее благоприятные климатические условия. И говорить, что предложения продажи сельхозпредприятий поступают только в такие годы, будет неправильно – они есть всегда, и это нормальный рыночный процесс.

В общественном сознании преобладает мнение, что аграрные бизнес продаются очень редко …

Ю.Д .: Надо учитывать то, что агробизнес построен на земельных отношениях: собственниками земли сейчас одни люди, а пользователями – другие. Что такое агробизнес? Это права на аренду земли, техника, сооружения – основные средства. Подчеркну, что оптимально продавать именно долгосрочные договоры аренды, так как они имеют цену. Продать постороннему лицу долю бизнеса, содержащий менее 51%, практически нереально. Если человек не знает своего партнера, то он не продаст. Бывают ситуации дружественного поглощения, но инвестиционный банкинг для этого зачастую не привлекается, это закрытые сделки. Бывает и так, что есть два партнера, которым в одном предприятии тесно. Тогда приглашается компания, которая может оценить стоимость их предприятия на рынке.

Валентина Гречко (В.Г.): Наши основные направления – слияния и поглощения компаний и сопровождение этих инвестиционных сделок. И, в частности, у нас сильная экспертиза в агросекторе, ведь мы давно занимаемся такими соглашениями, имеем большой опыт и, кроме того, уже сами инвестируем в аграрный бизнес. Также мы занимаемся сопровождением инвестиционных сделок в недвижимости и управлением этой недвижимостью. Эти направления сейчас очень активно развиваются, и мы видим большой потенциал привлечения в них как украинских, так и иностранных инвестиций.

Валентина Гречка, Партнер Инвестиционной компании INTELEVRAZ

Когда владелец агробизнеса уже принял решение выходить из бизнеса, очень важно вовремя, пока бизнес еще работает, передать его другому инвестору. И такие инвестиционные советники, как мы, консультируют аграриев и инвесторов в недвижимость, предоставляя информацию о последних тенденциях рынков, инвестиционного климата и актуальных событий.

То есть инвестиционный советник нужен аграрному предприятию постоянно?

В.Г.: Да. Мы общаемся с представителями большинства отраслей экономики Украины и активно занимаемся аграрными инвестиционными соглашениями. Мы чувствуем рынок и можем подсказать владельцу, как продать бизнес по хорошей цене.

Важное преимущество инвестиционных советников в том, что они имеют множество контактов. Поэтому владельцу не нужно лично ходить по соседям или конкурентам – у инвестиционного советника этот пул контактов уже отработан. Он знает, кто и что покупает, по каким ценам, кто какое направление бизнеса развивает.

Что будет происходить после открытия рынка земли – увеличится количество предложений продажи бизнеса с появлением такого сегмента?

Ю.Д .: Это не в агробизнесе появится новый сегмент. Я бы сказал, что земля как собственность не имеет отношения к агробизнесу как таковому, кроме прав аренды. Товарная земля – ​​это классическая коммерческая недвижимость, которая сдается в аренду, обрабатывается и из которой получается доход. Таким образом, стоимость земли будет зависеть от того, за сколько лет инвестор будет готов вернуть назад свои деньги. Сомневаюсь, что в Украине кто-то захочет получать эти средства в течение более 10 лет. Если учесть дисконтирования, то стоимость 1 га в Украине не должна превышать $ 1 500. Ведь сейчас цена аренды составляет $ 150-200 за гектар. Стоимость земли может измениться, если будет продолжаться тенденция к увеличению цен на аренду. Кроме того, учтите, что у нас договоры подписываются на семь лет, но их качество очень низкое. Нужно, чтобы эти нюансы перешли в более формальный, коммерческий формат. Тогда профессиональные арендодатели будут четко фиксировать стоимость аренды своей земли, ведь это будет для них гарантией возврата инвестиций в определенный срок.

Стоимость аренды может расти, только если растет доходность …

Ю.Д.: Да. Фермер заинтересован в наличии цельного земельного массива – это оптимизация логистики, отсутствие конфликтов с соседями. И это инвестиционный актив для получения банковского финансирования. Ни один банк не будет финансировать отдельные клочки земли, разбросанные по территории всего сельсовета.

Поэтому я считаю, что период 2020–2024 годов будет периодом консолидации земель сильными фермерами. И те, кто смогут это сделать, увеличат доходность своей земли. Такой актив можно заложить в банке или получить финансирование под достаточно приемлемые проценты. С другой стороны, стоимость этой земли автоматически увеличится – то есть те, кто первыми смогут консолидировать земельные активы, наиболее их капитализируют.

Вероятно, появятся и компании, которые будут специализироваться на консолидации земельных участков, выкупать землю и заниматься перепродажей.

Когда продается бизнес, возникает вопрос, что делать дальше с деньгами. Какой порядок цифр при продаже агробизнеса и возможности для инвестирования?

Ю.Д.: После продажи я всегда советую сделать перерыв в несколько месяцев, чтобы успокоить эмоции, не решать «вчерашние вопросы», создать новые цели и в соответствии с ними осуществлять инвестирование.

Типичный портрет – это человек, который имеет несколько миллионов долларов. Как правило, 30-50% от полученных средств вкладывается в недвижимость, обычно в столице. В регионах найти недвижимость с хорошей доходностью значительно труднее.

Кроме того, часть денег от продажи остается в виде обычных депозитов, а часть инвестируется в бизнес, как говорится, для души. Среди наших примеров – владельцы отелей, основатели пивоваренного завода и др.

Что имеется в виду под инвестициями в коммерческую недвижимость? Какие направления советуете?

В.Г.: Мы видим перспективу в производственно-складском направлении, несмотря на пандемию и снижение аренды, а также в офисных помещениях, так как развитость этого сегмента рынка недвижимости в Украине все еще сравнительно низкая. Что касается рынка ритейла прогнозировать сейчас сложно: на рынке происходит трансформация, и пока мы не вкладываем в ритейл и торговые помещения. Также имеет перспективу нежилой фонд, где после реконструкции можно воплотить различные концепции – «гибкие офисы», развлекательные, медицинские, образовательные направления и тому подобное. Следует рассматривать и проекты коттеджной загородной застройки. Учитывая пандемию востребованность таких объектов возросло. Кстати, предложений форматных коттеджных городков по средней стоимости за дом, с хорошей локацией и инфраструктурой очень мало.

Запрос, который я сегодня вижу от наших инвесторов — приобретение в Киеве коммерческой недвижимости, что приносила бы доход. Но мы уже смотрим на предмет перспектив и ликвидности. Очень важно на начальном этапе оценить, какой жизненный экономический цикл будет у этой недвижимости – если через некоторое время владелец захочет продать актив, будет ли на него хорошая цена.

Что касается определенного дефицита предложения офисных центров — если смотреть снаружи, то их хватает …

В.Г.: Около 70% офисной недвижимости в Киеве – морально устаревший фонд, проблемы с инженерными коммуникациями и планировками помещений. Сейчас некоторые из этих зданий уже поменяли владельцев, и, возможно, в ближайшее время их ждет реконцепция. Ведь у арендаторов есть запрос на качественные бизнес-центры класса В, В+ с арендой в $ 15-20 за 1 кв. м и всей инфраструктурой. У нас множество офисов класса, которые перестроили из старого фонда без надлежащей инфраструктуры и парковки. Есть бизнес-центры класса А – «Парус», «Гулливер», «Сенатор» и др., со ставками аренды от $ 35 за квадратный метр.

Киев достаточно активно застраивается. Среди новых проектов достаточно много офисных, и в ближайшие годы некоторые из них планируют выходить на рынок, но все равно не покроют спрос при восстановлении деловой активности после пандемии.

Ю.Д.: Чтобы объект капитализировался, давал хорошую текущую доходность, нужен управляющий. Если его нет, то и смысла вкладывать в такой актив тоже нет. Без управления стоимость объекта недвижимости будет постоянно снижаться. Часть денег от аренды должно вкладываться в страхование, меры безопасности и тому подобное.

Вы ищете управляющую компанию или управляете объектом самостоятельно?

В.Г.: Инвесторы заинтересованы именно в нашей специализации в управлении недвижимостью, ведь мы имеем опыт более 15 лет. Мы принимали активное участие в операциях с недвижимостью, хорошо понимаем этот рынок изнутри, его тенденции, у нас есть профессиональные оценщики и вообще профессионалы в каждом сегменте. Мы понимаем, как сделать доход с недвижимости максимальным. Основная цель управляющей компании – максимизировать стоимость объекта и достичь высокой стоимости недвижимости.

То есть вы берете на себя весь сопровождение от организации продажи бизнеса к инвестированию средств и управления объектом инвестиции?

Ю.Д.: Да. В агросфере бизнес продают из-за потери интереса, желания им заниматься или определенные экономические проблемы и т.д. – причины разные. Кто-то, наоборот, покупает, потому что видит в этом бизнесе возможности для создания дополнительной стоимости. Когда мы продаем, стараемся показать самую высокую стоимость и продать максимально инвестиционно выгодно. Когда покупаем, то анализируем, за счет чего можем повысить капитализацию объекта, определяем, как с помощью эффективного управления повысить его доходность. И рекомендуем такие объекты нашим инвесторам или участвуем в таких проектах сами.

Прежде чем мы представляем объект инвестору, проводится огромная интеллектуальная работа с определенными расчетами и финансовым моделированием инвестиционного проекта, учитываются все риски, прорабатывается документация. Мы проводим аудиты и инвентаризации, ряд экспертиз, на основании которых можем показать инвестору, как он будет возвращать свои средства.

Источник: журнал «LandLord», №10-11 (60-61) октябрь-ноябрь 2020