Песчинки, камни и глыбы земельного рынка

Юрий Дячук, СЕО Инвестиционной компании INTELEVRAZ

Рынок земли беспокоит всех, как беспокоит всех явление, которого никто не видел и о котором никто ничего не знает точно. Как в фильме ужасов. Пока ужас на экране не появится, все замирают и трясутся. Вот когда все видно, оказывается – бояться нечего.

О рынке земли, великом и ужасном, который надвигается неотвратимо, и говорим с СЕО Инвестиционной компании INTELEVRAZ Юрием Дячуком.

– Да, определенная подготовка к рынку, который стартует в июле, проводится, – говорит Юрий. – По рынку земли создаются маркет-плейсы, некоторые группы основывают клубы, в которых пытаются заинтересовать операторов капиталов инвестициями в землю. Есть третья аудитория, которая зарождает земельную платформу. Крупный капитал с интересом смотрит в эту сторону, хотя еще не понимает, как он может принять участие в рынке после 2024 года, когда откроется большой рынок.

– Как это? Нет понимания, что делать с 10000 гектаров, но есть понимание, что делать со 100 гектарами?

– Это понятный вопрос. Ведь надо, чтобы кто-то руководил этими активами. Возьмем среднестатистического обеспеченного субъекта, который имеет от 100 до 200 тысяч долларов. Если на юге, то 100 гектаров будут стоить около 100 000 долларов, в кукурузно-соевом пасе – это составит 200 000 долларов. Это лицо имеет основную занятость и не может отвлекаться на управление своей инвестицией, то есть нужны люди, которые бы этим управляли.

Мы размышляем тоже над этими сервисами. Для инвестора, который не собирается сам обрабатывать свою землю, следует найти арендатора, который будет четко выполнять обязательства, нужно вести переговоры с фермером … Тем более, что в перспективе будет три рынка. Первым будет рынок песчинок, участков по одному паю в 2 гектара, затем он будет перерастать в рынок камней по 100 гектаров, а потом – в рынок глыб по 1000 и более гектаров.

Вот когда рынок камней переходить в рынок глыб, это уже будет интересно для крупного капитала. Это будут граждане Украины, которые смогут покупать массивы земли или заходить в крупные инвестиционные проекты. Однако им предстоит знать, у кого скупать эту землю.

И земля должна быть консолидирована. Потому что управлять консолидированной землей гораздо легче, но и стоимость ее, и аренда также будут выше. Поэтому надо будет консолидировать купленную инвестором в розницу землю, и это тоже длительный процесс, поскольку связан с долговременной арендой. Однако в итоге это даст определенный capital gain, земля может подорожать без каких-либо операций, просто на факторе консолидации.

– Однако возможно ли будет консолидировать землю для продажи? Опыт Молдовы показывает, что это камень преткновения – за 30 лет там не удалось преодолеть упрямство владельцев «песчинок», и самое больше землевладение там не превышает 500 га …

– Я предусматриваю создание рынка спекулянтов в Украине, которые будут скупать первыми и затем консолидировать участка. Да, кто-то продает, а кто не продает свою землю, но это консервативный рынок, это медленный процесс.

Процент доходности по инвестициям в землю не будет слишком высоким. Так как рынок новый, рост цен будет, но не в тех масштабах, которых большинство игроков ожидает. Стоит осознавать, что на начальном этапе мы будем работать только с украинским капиталом.

Цены аренды в Украине уже подтянулись к французским, но у нас нет дотаций. Украинский фермер поэтому зарабатывает меньше, чем во Франции, но его спасает то, что земли у него больше, на объеме он зарабатывает, что французам дает дотация на гектар.

Если ситуация с понижением доходности традиционных отраслей экономики продолжится, интерес к земле будет не только при 15% доходности, как это есть в Украине, но даже при 5%. Потому что земля – ​​актив, который люди воспринимают психологически: у меня есть определенный участок земли, она неподвижна и вечна.

Почему в Украине инвестируют в квартиры? Ведь если здесь доходность составляет 5%, то это считается хорошо и выгодно. Так и земля. Главный вопрос – кем она управляется и как. Здесь мы можем помочь, найти для земли хозяина, правильно оформить договоры аренды, отработать бизнес-модель.

– Это маркетинговые и психологические предпосылки рынка. А какого законодательства не хватает для его полноценного старта?

– У нас много важных вопросов в законодательстве истолковано двояко. Мне кажется, самым важным для будущих операторов рынка является вопрос консолидации земель в рамках одного поля. И стоит упростить систему обмена. Эти нормы существуют, но они рассчитаны на производство и использование земли, а надо адаптировать их под нужды покупателей и продавцов земли.

Очень помогло бы инвесторам перевод сделок купли-продажи земли в онлайн. Я предвижу чрезмерную нагрузку на нотариусов, это может быть узким местом. Есть люди, которые хотят продать, и есть люди, которые хотят купить сейчас это в основном те, кто землю обрабатывает. Почти 6% всех сделок аренды заканчивается в 2021 году. И среди них – точно те, кто уже решил продать свой пай. Они стремятся к высокой стоимости, и их ожидания не будут удовлетворены. По нашим оценкам, около половины из этих 6% – это те, кто в июле выйдет на рынок.

Источник: журнал “ЗЕРНО”, 2021 №3 (180)